Le choix du financement d’un bien locatif
La Loi Pinel
Après les lois Scellier et Duflot, la loi Pinel réglemente aujourd’hui le marché locatif. Les propriétaires ayant acheté pour louer sont ainsi soumis à une limitation des prix des loyers qui sont assujettis à un plafonnement dans les villes éligibles, c'est à dire les villes où la demande locative est forte.
Dans le cadre de la mesure réglementaire, des conditions de ressources des locataires et des plafonds de loyers sont applicables.
Crédit Immobilier
Afin de financer son acquisition à but locatif, les propriétaires peuvent recourir au crédit et bénéficier de l'effet de levier de ce dernier pour améliorer la rentabilité de leur investissement. Celui-ci permet ainsi d’acheter un bien à crédit qui offre un rendement net à la hausse.
Cet effet positif est rendu possible grâce à la réduction du revenu imposable du fait de cette acquisition, directement liée à la baisse des taux d’intérêt et à la hausse du rendement locatif. Le fait d’acheter un bien immobilier permet alors de faire baisser son imposition tout en profitant d’un rendement locatif optimal.
Moyens de financement d'un bien immobilier
Plusieurs modalités permettent de financer son investissement locatif. Ces moyens de financement reconnus par la Loi Pinel au travers de ces dispositifs de défiscalisation immobilière se présentent comme suit :
Le paiement cash
Le paiement cash offre cependant la possibilité de conserver l’intégralité des loyers nets. Cependant, il est déconseillé à cause de son caractère confiscatoire, car sa tranche marginale et CSG en plus desquels la taxe foncière est ajoutée, peuvent prendre une part importante dans les revenus nets encaissés : jusqu’à 60%.
Le prêt amortissable
Plus fréquemment utilisé, le prêt amortissable est à taux fixe ou variable. Contracté pour une durée d’au moins quinze années, il permet une déduction des intérêts sur les loyers. Permettant de retarder le retour fiscal surtout dès les premières années, le prêt amortissable offre les meilleures conditions de remboursement du crédit : les revenus fonciers ne sont imposés qu’à partir de la moitié de la durée du prêt.
Le prêt in fine
Obtenu sur la base d’un nantissement de compte qui peut être un contrat d’assurance vie, le prêt in fine permet d’optimiser l’investissement des intérêts sur les revenus fonciers. Le prêt in fine offre plus de garanties au débiteur notamment en protégeant même les ayant droits, la famille en cas de décès du débiteur. De plus, permet-il de retarder durant toute la durée du prêt l’imposition des loyers nets perçus. Avec la possibilité de se créer un déficit qu’il peut organiser pour obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu, le prêt in fine est une alternative permettant de s’offrir une retraite complémentaire des plus dignes et apaisée.
Le prêt Epargne Logement
C’est le type de financement d’investissement locatif à permettre à l’emprunteur de bénéficier d’un accompagnement de l’Etat. Permettant d’investir sans risques, le Prêt Epargne Logement est un plan financier qui aide à la construction ou à la rénovation de la résidence principale ou d’un investissement locatif. Il prévoit aussi la possibilité pour le cotisant d’obtenir un crédit immobilier après 4 années de cotisation.
Le prêt Locatif Social
Avantageux, il permet d’obtenir le financement de son projet de logement locatif. Il est octroyé aux investisseurs et leur donne la possibilité de profiter d’une exonération de taxe foncière et une TVA dont le taux est réduit.